必须确定三屋顶出租房有权签合同
根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权
1）建筑物（居民楼）产权分散问题
业主对建筑物专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务；共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。
专有部分一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有部分指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分由全体业主共同使用。
如何规避风险
对于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后方可进行租赁。建议事先做好建筑物产权权属的调查，规避相关风险。
2）承租人转租问题
屋顶承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
如何规避风险
承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。
必须确定四合同期限是有效的
1）屋顶租赁合同期最长20年
就屋顶租赁协议而言，属于我国《合同法》规定的租赁合同，根据《合同法》的规定租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
如何规避风险
分布式光伏项目一般项目为25年，建议在合同中约定租赁期限为20年，同时约定协议到期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。
2）能源管理合同
分布式光伏项目以能源管理协议的方式开展，通常采用“电价优惠、屋顶免费使用”的形式。由于不满足“租金支付租赁物使用权对价”这一典型租赁合同的构成要件，仅签订了能源管理协议而未单独签订租赁协议的项目，是否应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的约定存在一定争议。
建议
能源管理合同的期限为25年应该是不违反现行法律法规的，鉴于目前仍有争议，为稳妥起见，我们建议在能源管理合同中约定项目周期为20年，并同时约定协议到期之后，双方对能源管理协议以补充协议形式续签5年。
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