【专家解说】：房地产投资风险的研究
摘 要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险
的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。
关键词:房地产,投资,风险,策略
房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源
投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行
为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过
程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对
整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而
不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项
目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,
必须做好风险管理工作。
1 房地产投资风险产生的原因
导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投
资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研
不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运
用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不
利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物
价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和
银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成
的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,
金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意
外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
2 投资风险的分类
1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和
技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发
商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风
险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃
等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风
险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费
者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进
步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)
按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静
态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及
建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获
利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按
风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,
指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过
相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范
围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认
识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进
行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策
阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房
地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发
商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房
地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资
前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地
产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。
d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租
或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类
的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、
系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风
险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可
保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。
3 房地产投资风险的规避和控制
1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,
达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和
共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到
不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达
到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合
理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投
资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共
同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投
资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合
策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程
度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投
资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。
例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分
在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥
补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地
产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理
的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制
风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为
重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可
以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资
产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制
风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务
中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,
就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物
价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开
发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类
似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。
风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实
际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这
种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,
把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中
的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损
失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有
十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地
产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时
应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保
险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险
公司等几方面的因素。
4 结语
当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力
都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对
于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一
风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资
是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以
在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或
在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
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