【专家解说】：有兰峪村村庄改造
框架性思路(要点)
一、济南市村庄改造的政策性文件
1、《关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见》(济发[2005]20号);
2、《城市建设项目审批管理暂行规定》(济政发[2005]33号);
3、《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》(济政发〔2009〕31号);
4、历城区政府关于村庄改造的指导意见。
二、村庄改造的主要内容:
1、改善住宅:拆旧房，盖新楼，建设新型住宅小区。
2、改善居住环境:达到生态村标准或城市生活标准。
3、改变工作方式:从种地逐步改为经商或到公司上班。从一家一户单干到村集体经济组织统一安排。
4、改变生活保障方式:从没有固定保障到固定每月有收入，人人有收入。
5身份变更:村委会变为居委会，村民变为居民。
三、村庄改造后村民的住宅安置
1、在册村民住宅安置:
第一种情况:原住宅够每人40平方米的，给每人40平方米新楼房(建筑面积，下同)。
第二种情况:原住宅不够每人40平方米的，补齐每人40平方米新楼房，补齐部分按成本价购买，村委会对贫困户适当给予补偿。
2、新建安置房屋数量:按政策规定可建设71066平方米。
3、新建安置房屋标准:
1A级。最低六层。通水、通电、通暖气、通天然气(管道)、互联网网络、有线电视。
4、安置房建设地点:根据规划确定。可选择方案:
一是原村址;
二是旅游路北;
三是港沟村东。
4、非农业人口安置:按有关政策“长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户,经村民代表大会研究同意,可与村集体经济组织成员一并安置,解决方式为自购安置房,价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠,不享受安置保障政策。”
四、村民生活保障安排:
1、生活保障项目:
主要是建设一定数量的经营项目，或可租赁房屋项目。包括:住房;托儿所、幼儿园、医院或诊所、护理院、文化活动中心、运动场馆、健身设施、食品店、百货店、饭店、药店、书店、超市、便民商店、银行、储蓄所、邮电所、社区服务中心、养老院、治安联防站、物业管理等。建成后经营收入目标确定在人均500元/月，然后逐年上升。
2、生活保障房建设数量:按政策规定可建设36360平方米。
3、生活保障设施经营方式:
一是由村集体经营或委托村民经营。经营收益处置由集体经济组织管理和支配;二是分配给村民经营。
集体经营收益的分配:一部分作为工资或分红，分配给村民;第二部分给村民购买各类社会保险;其余部分用于建立集体经济发展基金，兴办实业，用于安排剩余劳动力就业，实现可持续发展和村民长期安居乐业。
劳动力就业:
村庄改造后具有劳动能力的村民，可安排从事物业管理、超市工作人员、医院服务人员、娱乐及公园服务人员、酒店服务人员、综合食品店服务人员、养老院服务人员、社区服务中心服务人员，基本做到人人有工作。
4、老年人安置:
村集体建立养老保险基金，实行每月领取养老金制度，保障老年人晚年幸福。
5、子女上学:
从入托到大学毕业全部由村委出资。
五、旧房拆除补偿:
1、拆迁数量
全村共需拆除旧房约11.0137万平方米。其中住宅面积约9.8768+1万平方米，厂房及其他房屋面积约1.1369万平方米。
2、拆迁补偿标准
参照《济南市统一征用土地暂行办法》(市政府令第204号)政策规定，给每人40平方米新楼房后，原住房面积超出人均40平方米时，超出的正房部分原则上按以下标准给予货币补偿:
类别 标准内容 补偿价格
钢混结构 主体承重为钢结构或者混凝土结构，主要指框架结构的大跨度厂房或多层楼房 550元/平方米
砖混结构(楼房) 砖墙承重，现浇或预制板保温防水屋面，水泥或其他硬化地面的楼房 450元/平方米
准混结构(平房) 砖墙承重，现浇或预制板保温防水屋面，水泥或其他硬化地面的楼房，沿高不低于2.5米 350元/平方米
砖木结构(平房) 规则的石脚，砖墙或石墙承重，符合规格的木屋架，木(预制)檩条，瓦屋面，外墙钎缝(抹灰)，檐高不低于2.5米。 300元/平方米
简易结构 承重墙土坯、砖头、条砖混砌、碎石等，不规则木梁檩、瓦屋面，两面借墙或檐高低于2.5米 150元/平方米
围墙 乱石基砖墙高2.5米以上 80元/平方米
乱石基砖墙高2~2.5米 70元/平方米
乱石基砖墙高1.5~2米 60元/平方米
乱石基土坯墙高1.5~2.5米 40元/平方米
畜禽舍 砖混结构 80元/平方米
简易结构 40元/平方米
说明:
、附属物中简易棚、房，补偿标准80元/平方米。
、建筑正规的大门房参照房屋结构套用上表补偿标准。
、全封闭的前出厦按建筑面积的80%计算，有柱子未封闭的前出厦按建筑面积的40%计算。
3、旧房拆除补偿基准时间:
旧房拆除补偿面积以2003年双查面积为基准;以后新建、扩建的房屋，经村委会批准的视资金情况确定。未经批准自行新建的不予补偿。
4、旧房拆迁主体:
一是由政府或者开发商进行拆除。拆除的物料归政府或开发商;
二是由政府或者开发商委托村民自行拆迁。拆除时的物料归个人。
5、拆迁周转费:先拆房后搬新家情况下，村民自搬迁之日起至搬入新房止，每人每月按80元的标准发放过渡安置补助费，用于村民租住房屋。
六、村庄改造的土地安排
1、现有土地状况
全村现有土地共6955.3亩。其中，集体建设用地580.9亩，未利用土地2416.3亩，农用地3958.1亩。
2、土地类别的安排意见
按济南市旧村改造政策确定:
一类:安置村民住宅建设的居住用地(简称安置用地)。
按现有在册村民1818人，人均供地面积30平方米的标准核定，申请安置用地82亩。
二类:村民生产经营设施建设的生活保障用地(简称生活保障用地)，按现有在册村民1818人，人均供地面积25平方米的标准核定，申请用地42亩。
预留建设用地:考虑村民自然增长等因素，根据市旧村(居)改造领导小组规定，按村居民总数的5%核定，共预留建设用地8亩。
三类:政府统征储备用地。除安置用地、生活保障用地、预留建设用地以外的土地共6823亩，由政府统征储备(上交政府)。
本着统筹规划，合理布局，集约利用土地的原则，拟将安置用地、生活保障用地、预留土地合并重组，整合使用。
3、捆绑房地产开发项目用地
共申请642亩(可建设商品房77万平方米)。
4、村庄改造及捆绑房地产开发项目总用地
共申请800亩。
5、征地补偿
由政府按政策统征储备后，政府将在以后逐步征用。征地时按每次征用数量进行补偿。包括:土地补偿、耕地补偿、青苗补偿、地上物补偿等，收入由村集体用于补贴村庄改造和提高村民生活水平。
七、村庄改造资金的筹集方式
1、引进开发商。
2、村民集资、入股。
3、利用区政府村庄改造投融资平台。
⑴、村庄改造建设中的经营性用地依法征为国有出让后,土地出让总价款的60%先行拨付到负责项目的区政府,用于被征地村庄的土地补偿、拆迁补偿、安置补助等土地出让成本;按每亩100万、出让642亩土地计算，约获取土地收益款返还3.8亿元。
⑵、利用区政府村庄改造投融资开发建设公司或利用原有的融资平台,作为村庄改造建设的投融资建设主体,以项目资产和预期收益为担保质押融资。
⑶、采用合作、参股、集资、冠名等多种形式融资,允许积极探索,将拟置换的集体建设用地进行抵押贷款。
八、建设资金平衡情况
1、村庄建设总的需要资金:约2.3亿元。
2、政府返还土地收益款:约3.8亿元，扣除土地整理成本费用后，约有2.7亿元。
经框算，村改资金基本可保证;融资方式可行。
九、村庄改造的可行模式
1、引进开发商总包开发。
2、委托区政府组织土地熟化和土地收益变现，由村委会组织或由村委会委托专业机构组织开发建设。
十、村庄改造的组织单位:
由区政府、镇政府和村委会共同组织实施(村委会可聘请专业机构组织实施)。
时间安排 :
1、2009年9月至2010年，办理相关手续。
2、2011年初开工建设。
3、整个旧改时间约需5年。
