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市政府物业招标文件 政府采购物业服务 政府物业管理方案 政府办公楼物业方案 政府物业管理 政府哪个部门管物业 物业费政府指导价 物业收费政府指导价【专家解说】：随着经济和社会的快速发展，物业管理在我们现代社会社区建设和发展中的作用越来越明显。我市小区物业管理通过前些年的不断摸索，物业管理工作有了长足的发展，但与全国先进地区相比，仍是起步晚、发展慢、不规范，存在问题比较多。因此，如何规范和提高小区物业管理工作水平，还是摆在当前我们社区建设中必须解决的重要问题。
一、当前我市物业管理工作存在的问题及分析
目前，我市物业管理工作中存在问题有多方面原因，包括有来自体制方面、社会方面的，也包括有来自政策方面和物业管理运行机制自身的等，突出表现在以下三个方面。
一是思想认识存在明显差距，工作缺乏深厚的群众基础。物业管理是伴随着市场经济体制建立和住房制度改革的实施而产生的新生事物。由于我市受地理条件、区域经济发展水平及城市规划设计等诸多因素的影响，小区建设滞后，小区规模偏小，住宅的基础配套不完善，致使物业管理起步较晚、发展缓慢。因此，许多居民对物业管理这一新兴行业在思想上缺乏一种科学认识，基础薄弱。具体表现在：
1、居民对物业管理缺乏正确认识。由于多年来在计划经济体制下行政管房、福利管房的观念根深蒂固，虽然通过房改，房屋产权出现多元化，但是部分居民思想认识上仍习惯于政府统包统揽，依赖政府管房的思维定势，在很大一部分市民心里，似乎有一个不成文的公式，即不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行。因此，对物业管理这种行业从认识上一时难以接受。有的虽然接受了物业管理，但没有真正理解物业管理的优越性，总是把综合服务的物业管理与单一的社区管理在费用上进行比较，认为原有的社区管理费用低，物业管理收费高，从心理上不愿意接受，从行为上就表现为逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费。
2、有关部门对物业管理的重要意义和作用缺乏正确认识。从目前我市的实际来看，大都把物业管理简单地看作是企业行为，按一般企业来对待，因而大大制约了物业管理企业的快速、健康发展。就大的方面而言，物业管理是加快区域精神文明建设，推进社会治安综合治理等方面工作不可忽视的有效载体。因此，我们必须把这项工作纳入政府工作的重要日程，不断对物业管理工作加强宏观调控，以保证其健康的发展方向，保证其不断上规模、上档次。各有关部门也应从物业管理具有的重要地位和作用出发，从其微利和服务行业的特征出发，给予积极的扶持与支持。
3、物业管理企业对自身认识不明确、定位不准。在自身定位上，由于物业管理公司本身是企业，因此很容易从企业自身利益出发，认为只要能够获得利润，企业就能生存发展，而没有充分认识到物业管理在全市经济建设和社会发展中的重要地位和作用，缺乏对本行业重要性的认识，导致在服务管理工作中责任感不强。在经营管理上，由于受传统房管制度影响较深，仍然习惯于用于行政手段管房，而不会灵活运用市场经济规律和手段，从事服务与管理，头脑中“业主是上帝”、“以人为本”、“服务质量和管理水平是企业生存发展的生命线”思想没有真正树立起来。
二是物业管理体制和运行机制存在诸多缺陷，工作缺乏有力的内在动力。物业管理起步晚的实际，必然造成我们在物业管理体制和运行机制建设上较为滞后，其中管理体制问题和运行机制问题是我市物业管理发展中一个比较突出的问题，主要表现在三个方面：
1、尚末建立起科学而符合客观规律要求的运行机制。我市物业管理企业组建较晚，企业内部管理监督机制和竞争激励机制尚不完善，社会监督和公开承诺等制度尚不健全，加上从业人员数量偏少，素质参差不齐，力量明显不足，企业自身建设亟需加强。
2、政策、法规建设滞后，缺乏对物业的规范管理。目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大。加之我们起步较晚，对物业管理政策法规研究相对较少，制定出台的措施也较少，导致物业管理缺乏权威性的物业管理法规，得不到政策扶持。在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门、街道之间极易出现矛盾和纠纷，物业管理市场比较混乱。
3、有关职能部门、业主管理委员会与物业企业关系不协调、没理顺，没有形成巨大合力。由于我市的住宅小区管理在相当长的一段时间内是采取行政管理体制，在新旧体制转换过程中，必然发生碰撞。突出地表现为：有关职能部门、街道与物业管理企业职责交叉、关系不顺。比如：小区内的配套设施、草坪绿地、清扫保洁、治安保卫等，过去由市政、园林、环卫、公安等部门和街道分别管理，实行物业公司统一管理的小区，在职责、权力和利益的划分上必然产生摩擦。特别是物业管理企业与各街道之间矛盾纠纷比较突出，物业管理公司负责小区内的清扫保洁、治安保卫、绿化美化和部分经营创收活动。同时，住宅小区管理又是各街道城市管理和社区建设、社区管理的重要组成部分，街道负责整个辖区范围内的管理，这其中当然包括物业管理公司管理的住宅小区，由于在责、权、利划分上尚不尽科学和合理，两者之间必然存在着关系不顺的地方。由于业主管理委员会建设滞后，业主对物业管理企业的服务质量和管理水平的监督作用不强，难以维护自身的利益，对物业管理企业服务不到位的地方，只能采取拒交服务费的方式进行。物业管理企业收不到住户的物业服务费就降低服务标准，形成业主欠费、物业管理企业服务质量下滑的恶性循环。
三是全社会对物业管理缺乏支持热情，使物业管理缺少必要的社会基础。物业管理工作，其表现形式是企业行为，但就其自身的内在规定性而言，是服务于千家万户的社会工程，它蕴含三个文明建设的重要内容。因此，它是一项涉及面广，需要社会各部门都予以支持才能得以健康发展的社会系统工程。但在实践中，许多人只把物业管理工作看作是简单的企业行为，看作是建设行政主管部门或房产部门一家的事，这就使物业管理行业在建设行政主管部门一家孤军奋战的情况下，得到只能是维持生计的支持，而很难在市场经济的风浪中昂首挺胸、快步推进。
二、加强物业管理工作的基本对策
（一）提高认识，加强领导。全社会尤其是各级政府要正确认识物业管理的重要地位和作用，切实加强对这项工作的宏观调控与具体领导。物业管理行业从诞生之日起，就表出强大的生命力。随着物业管理行业的蓬勃发展，这种新兴行业的重要性和优越性愈来愈明显的显现出来。因此，各级政府、社会各部门必须强化提高五个方面的认识。
一是有利于提高城市的整体管理水平。住宅小区管理是城市管理的重要部分，通过采取专业化的管理手段，建设和维护小区的环境和秩序，有利于有效治理小区的脏乱差，引导居民讲究文明生活方式，自觉维护公众利益和公共环境，加快提高城市的管理质量。
二是有利于政府职能转换。本着“谁受益、谁出资”的原则，把过去由政府包揽的房屋管理变为由物业公司对居民提供社会化、专业化的有偿服务，有利于减轻政府负担，增强政府对行业的宏观调控和监督职能。
三是有利于提高居民群众的生活质量。通过物业公司完善的管理和专业化的服务，有利于及时解决居民居住中的实际问题，同时提供有偿特殊服务，不断满足居民的物质文化生活需求。
四是有利于促进住宅产业成为消费热点和经济增长点。物业管理是房地产开发经营的继续和延伸，是房地产开发生产、流通、消费的最后一个环节。在国家把住宅产业作为国民经济的支柱产业，提出把其作为新的经济增长点和新的消费热点的今天，实行物业管理，对于实现房屋的保值、延长使用寿命，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一都具有重大的意义。在国内一些大中城市，人们在选购商品住房时已把“买房首先要看环境、看物业”作为一种购房取向和时尚。因此，物业管理搞好了，本身就是促进房地产销售的重要手段，对住房制度改革也将起到积极推动作用。
五是有利于加强社会主义精神文明建设。住宅小区作为城市的组成部分，是构筑城市三个文明建设的载体，小区环境和秩序的明显改善，对增强居民的凝聚力和向心力，培养社会公德，树立文明、团结、友爱的社会风气，都将发挥积极的作用。因此，各级干部特别是各级领导干部一定要充分认识物业管理的重要性和优越性，要始终把推行物业管理工作做为实践党的全心全意为人民服务宗旨和江泽民总书记提出的“三个代表”的重要举措，真正把这项工作摆在各级政府和各部门的重要议事日程，对物业管理工作中出现的问题和困难，要进行认真的研究，并制定科学有效的管理措施和办法，理顺物业管理体制，建立科学、高效的运行机制。
总之，要千方百计地采取多种形式，多渠道、多角度、多手段地宣传加快规范和全面实施物业管理的必要性、重要性和可行性，积极研究和探索物业管理的有效政策和有效途径，依靠行政的、经济的、法律的等多种手段，切实加强对这项工作的领导，促进我市的物业管理工作的快速健康发展。
（二）加强物业管理工作宏观调控，规范物业管理有序发展。
1、按照市场经济准则，建立和完善物业管理体制和企业经营机制。从全国的物业发展趋势来看，建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制已势在必行。我们既要学习借鉴大中城市的模式，又要具有自己的特点。当前应尽快建立和完善物业管理招投标机制，推进物业管理的社会化，将企业的资质等级、管理规模、服务质量与招投标管理相挂钩，通过公开招投标，树立名牌企业，促进规模化经营。实施物业管理招投标后，将给物业管理企业带来压力和动力，促使物业管理企业练好内功，提高素质，强化管理，改善服务，建立科学高效的企业经营管理机制。同时，这一做法也可以利用市场规则淘汰服务水平不高、管理难上档次的物业管理企业，形成优胜劣汰的市场机制，为逐步建立起市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制奠定基础。而要实现这点，各单位部门必须自动拆除对物业管理企业的保护网和可供生存的行政脐带，把企业真正推向市场。
2、强化管理措施，加大对物业管理的宏观调控力度。
首先，建立物业管理前期管理制度。即要求房地产开发单位在办理商品房预售的同时，向物业管理部门申报《预售商品房物业管理申核表》，并提交物业管理计划；在向物业移交作用时，房地产开发单位与物业管理公司办理用地规划和设计图纸资料的移交手续，并签定《物业管理委托合同》，做好物业管理交接工作，杜绝物业管理公司介入后滞的现象。
第二，加强物业管理企业的资质管理。要本着有利于事业发展，对人民负责的态度，严格按照国家建设部最近颁布的《物业管理企业资源管理办法》，把好资质审批关。对不具备条件，不具备管理规模的一律不予审批。对已经审批现有的物业管理企业，通过年检等方式对其资质进行重新审验，对那些服务质量差、管理不到位、维修不及时、群众意见大等物业管理企业，应给予限期整顿或吊销经营资质，以强有力的手段规范物业管理市场，从源头上控制“皮包公司”现象的发生，创造公开、公平、公正的物业管理市场竞争环境。
第三，建立和完善住宅维修基金制度。建立住宅维修基金，是市场经济条件下，国家落实管房养房的一项重大改革。这项基金主要用于房屋交付使用保修期满后，其共用部位、公共设施设备的大修、更新和改造。它取之于民，必须用之于民。因此，无论是新商品房，还是已售公有住房都要严格按照国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》的规定，足额收缴物业管理维修基金。同时，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，必须确保专款专用。
第四，建立定期检查考评制度，对物业管理企业实行动态管理。工商、物价、房产等有关职能部门要密切配合，坚持对物业管理企业进行定期的检查考评，检查证照办理、服务内容、服务质量和收费标准等情况，将检查结果向社会公开通报，该表扬的应给予表扬，该处罚的应给予处罚，激励物业管理企业不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。
（三）制定政策，引导、鼓励和支持物业管理企业发展壮大。由于我市的物业管理行业处于仍属起步阶段，物业管理企业在发展过程中，还面临着许多问题和困难。帮助和扶持物业管理企业摆脱困境，加快发展，形成规模，是各级单位部门义不容辞的责任，政府应及时制定出台相关的政策，对物业管理企业进行支持，特别是在资金、技术、税收优惠等方面给予政策倾斜十分必要。结合城区物业管理的实际，认真研究制定一些优惠政策。比如：对刚组建成立的物业公司，仅靠收取服务管理费以维持正常运转，可考虑给予一定的低息贷款，扶持物业公司启动运转或配套部分设施设备，不断发展壮大规模。同时，考虑物业管理企业属微利企业，因此，应该允许和支持物业公司通过开展多种经营、特约服务，补充管理经费的不足，并对物业公司出租经营性用房实行税收减免，对物业公司营业性收入减免税费等等，以扶持、帮助物业管理企业加快发展。
（四）明确职责，理顺关系。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及社会的方方面面，关系复杂。因此，明确政府职能，理顺物业管理企业与相关职能部门的关系，对于提高住宅小区服务管理水平至关重要。所以，要认真研究物业管理企业与各职能部门、街道之间职责交叉、互相扯皮问题的实质和根源，制定科学的规章制度予以明确，合理划分物业管理企业与各相关职能部门、街道之间的职责、权力和利益，理顺相互之间的关系。总的原则应该是：政府相关职能部门包括各街道不参与物业管理企业的具体经营和管理，而是通过制定管理规章制度，规范物业管理公司服务行为，并指导、监督物业管理的运作。通过制定相应的政策、法规和规章，明确地把小区的卫生保洁、绿化美化、房屋和公共设施维修、治安保卫、有偿服务，条件成熟的全部交由物业管理企业实行统一管理、全方位服务，彻底解决多头管理互相扯皮的弊端。理顺业主与物业管理企业之间的关系，应加快业主管理委员会的建设，充分发挥其特有的监督职能，维护小区内全体居民的合法权益，使广大居民能够得到全方位、多层次的综合服务。另一方面，积极做好居民的思想工作，及时缴纳物业管理服务费，支持物业管理企业工作。
（五）加强物业管理宣传教育，提高居民的参与意识。在我国，物业管理还是一个新生事物，因此，对于接受这一新事物，从社会各界到居民群众需要有一个认识了解和心理承受过程，所以必须进行广泛深入的宣传教育。要把宣传教育重点对象放在广大居民群众上，把宣传教育的重点对象放在广大居民群众上，把宣传教育的重点内容放在宣传物业管理的优越性和物业管理方面的法律法规上。一方面，通过原有传统管房模式与新型物业管理模式的比较，让广大居民看到推行物业管理的优越性，知道自己是实行物业的最大受益者，唤起居民的文明意识，自觉维护公共利益和公共环境，自觉接受和支持这种新的管理模式；另一方面，通过宣传物业管理方面的法律法规，提高居民的法律意识，规范和约束人们的行为，积极配合物业管理企业，为全面推行物业管理创造良好的社会环境。